“以房抵债”的效力认定应体现合同自由,反映私法自治。

  发布时间:2018-12-2 16:11:34 点击数:
导读:案例名称:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案审判要旨:借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付

案例名称:

汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

审判要旨:

借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。

案号:(2015)民一终字第180号

审理法院:最高人民法院

来源:2016年最高人民法院公报指导案例

 张仁藏律师评析:

根据指导案例,案件中被告彦海公司与汤龙等四名原告的法律关系概述如下,原告与被告之间成立借款合同关系且双方对于该借款合同无异议,为确保借款合同的履行,双方签订了《补充协议》,并依据该《补充协议》的内容,签订了相应的《商品房预售合同》,办理了预购商品房预告登记。彦海公司长期拖欠借款利息,已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下,双方经协商同意,借款期限提前到期,并根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况,双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》。在本案审理中原被告对《商品房买卖合同》以及《预售商品房补充协议》的法律效力问题存在巨大的分歧。该案例用更为通俗的语言可以概括为“以房抵债”问题,争议的核心在于对“以房抵债协议”效力的认定。

被告的抗辩反映出了实践中对该问题的争议。被告在一审中主张双方签订的“名为买卖合同实为借贷”,违背了禁止流质抵押的规定以及存在显失公平导致合同无效的情况;二审又认为双方的情况是以买卖合同作为民间借贷担保。本质上,被告抗辩的理论基础始终是将“以房抵债”视为一种担保。担保存在的价值在于保障主债权债务的实现,本案中,通过两级法院的观点可以看出,本案中原告与被告原有的借款关系消灭,新的买卖关系成立且生效。主要的支持理由为“双方订立商品房买卖合同意思表示真实,内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效”;“民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中,当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许”;“该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时,双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式,实现双方权利义务平衡的一种交易安排”。如果我们将“以房抵债”视为担保,那么流质抵押可以成为一种有利的抗辩,因为流质抵押直接通过担保物实现债权人的权利,而不经过评估等程序,损害了担保人以及其他债权人的利益,因此其为法律禁止。回归本案,法院认定了原有的主债权债务关系不复存在,我们接下来没有必要分析具有从属性的流质抵押的规定,被告的抗辩都无法成立。

该案例之所以具有重要的指导意义,是因为实践中普遍存在着“以房抵债”的情形。由于法律没有明文规定,各地法院对于此类案件存在不同的态度,并对该类案件的审判进行了探索。有的根据“以房抵债”协议成立于借贷关系届满前还是届满后作为判断协议效力的依据;有的法院采用更为保守态度,以坚持原有的债权债务关系为原则,倾向于认定“以房抵债”协议的无效。

指导案例无疑示明了一种信号,法院在审理此类问题时,应充分尊重当事人的意思自治。主要体现为以下两个方面:(1)如果双方当事人的约定优先偿还原有的债务或者偿还债务与以房抵债具有选择性,那么此时法院一般将“以房抵债”视为一种担保,因为双方当事人此时还是为了保护原有的债权债务关系。如果双方当事人明确了将房屋作为清偿债务的基础,同意终止原有的借款合同关系,那么双方将借款作为购房款,则认定其形成了新的买卖合同关系,充分体现了法院对当事人意思自由的保护。(2)双方当事人可以自由的变更法律关系,只要不违反禁止性的规定。在本案判决中,法院未要求原有的借款合同期限全部届满,双方才可形成新的房屋买卖关系。以往一些法律文件中存在着有效的“以房抵债”协议应当成立于合同届满后的看法,此处指导案例作出了澄清。针对“以房抵债”的效力认定不是“一刀切”的以时间为限,充分体现合同自由,反映了私法自治的精神。

 

 

 


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