小产权房屋涉及法律问题详解

  发布时间:2018-12-13 23:27:15 点击数:
导读:本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结,帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁

本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结,帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。

一、小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

[法律规定]

(1)《宪法》第10条规定:

城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

(2)国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)第二条规定:

加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

(3)国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

[法条解读]

根据上述法律规定可以看出,我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。根据法无禁止即可为的私法原理,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖。因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。

但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。如果城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准,该房屋买卖合同一般认定有效。

4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

[法律规定]

(1)《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(2)2006年9月14日,北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》,明确在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

(3)海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定:城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

(4)山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确:对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认小产权房买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

(5)2013年4月,北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》,再次明确了在确定赔偿买受人损失时,如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中,房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定;如尚未进入拆迁程序,可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

二、离婚时对小产权房处理问题

1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定

法院的相关案例显示,位于全南县城老车站水口围的自建套房,因系在原告哥哥的房屋上加建,且未取得相关的合法审批手续,难于认定为合法的财产,故在相关部门对房屋未有处理结论之前,该房应归原告居住使用。但该房系婚后由双方共同出资装修,现被告仍居住在该房,离婚后被告将没有住处,故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。

2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定

在裁判案例中,对于双方争议的小产权房分割问题,因双方均未提供该房屋产权证明,法院认定为证据不足,不予支持;或者法院并未对所有权进行分割,仅规定了使用权。

3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理

房屋未办理产权登记,未取得完全所有权,所以根据上述规定,在本案中对该房屋的所有权归属,不予处理。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后,双方如有争议,可以另行主张权利。

 

 


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