国外关于不动产买卖的一般原理

  发布时间:2018-12-13 23:28:49 点击数:
导读:商品房买卖属不动产买卖,世界各国理论界和司法实践均无争议。商品房买卖合同何时生效,商品房所有权何时移转,两大法系各有说法。德国民法规定,不动产买卖存在两个合同行为,一是基于不动产买卖的债权合同,其次是基

商品房买卖属不动产买卖,世界各国理论界和司法实践均无争议。商品房买卖合同何时生效,商品房所有权何时移转,两大法系各有说法。

德国民法规定,不动产买卖存在两个合同行为,一是基于不动产买卖的债权合同,其次是基于以移转不动产所有权为目的的物权合同。债权合同是不动产买卖的原因行为,仅能使当事人在不动产买卖中互享债权和负担债务,不发生不动产所有权移转的效果。而移转不动产所有权的行为是一独立的意思表示,与债权合同(原因行为)无关,这就是“物权行为的无因性”。同时,物权行为与债权行为相互分离,而且是独立于债权行为之外,即“物权行为的独立性”。只有通过不动产物权行为(以物权变动为目的,以登记为其生效要件)才能导致不动产所有权的移转。一般人只想到债权行为,即签订不动产买卖合同,而忽略了在不动产买卖中存在一个与债权合同完全分离的物权合同。依以上不动产买卖的无因性和独立性原理,在不动产买卖合同(债权合同,亦即原因行为)被宣告无效或被撤销以后,并不影响物权行为的效力,物权行为一旦生效,仍发生物权变动的效果。标的物所有权在法律上归买受人所有,出卖人不得向其主张返还原物,而只能作为普通债权人主张财产的分配。如果买受人将标的物出卖给第三人,则为有权处分,第三人也能取得标的物的所有权,出卖人不能享有追及权,而只能请求买受人返还因转卖所得的价金。如果买受人在标的物上设立担保物权,由于担保物权具有优先于普通债权的效力,出卖人不能请求返还标的物,只能向买受人请求赔偿。从这方面说,有利于保护交易当事人的利益和交易安全。第三人直接取得标的物时,如果是恶意,即明知或应知买卖合同已被宣告无效或被撤销,也取得标的物的所有权。这本身与所有权的善意取得制度是相违背的,而且不符合所有权取得的合法性原则。则是说,无因性理论承认错误的、甚至是违法的交付也有效,这对交易安全与秩序的维护显然有害。

法国采纳纯粹的意思主义,主张不动产物权的变动,依当事人的债权意思表示即发生效力,而无须采取登记等形式,即当事人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付,买卖也告成立,而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人移转于买受人。

日本民法与法国民法有相似之处,但不动产物权变动时,非经登记不得以之对抗第三人。

瑞士和奥地利民法采取意思主义与登记相结合,即不动产物权因法律行为发生变动时,除当人间须有债权合意(债权行为)外,还需另外履行登记的法定方式,否则不生不动产物权变动的效力。

美国大多数州的法律则采纳契据交付主义,即不动产权利变动,除出卖人债权意思表示外,还须作成契据(deed)交付给受让人,才发生不动产权利变动的效力受让人可以将契据拿去登记,但登记不是生效要件,而是对抗要件。

 


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