建设工程中的“四证”问题

  发布时间:2018-12-6 22:12:54 点击数:
导读:建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证合称“四证”,是建设工程项目的重要合规性文件,关系到项目本身的合法性、项目合同的效力及建设单位融资等问题。本文就“四证”的重要

建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证合称“四证”,是建设工程项目的重要合规性文件,关系到项目本身的合法性、项目合同的效力及建设单位融资等问题。本文就“四证”的重要节点、对项目的影响及责任承担作简要分析。

一、相关名词解释

(1)一书两证:根据《城乡规划法》,城镇规划管理实行由城市、县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度,简称“一书两证”。“一书两证”的核发代表政府行政规划主管部门认可项目符合城乡规划。

(2)土地指标:一般指“新增建设用地指标”。《土地管理法》规定:国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。《土地管理法实施条例》规定:各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理,实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达,必须严格执行。新增建设用地指标即土地行政管理部门通过土地利用总体规划、年度计划将农用地和未利用地转为建设用地的指标。

新增建设用地实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。根据《中共中央、国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》规定,地方各级政府负责组织实施土地整治,通过土地整理、复垦、开发等推进高标准农田建设,增加耕地数量、提升耕地质量,以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充,落实补充耕地任务。

二、未取得“四证”对建设工程施工合同效力的影响

司法实践中,如果签订的《建设工程施工合同》属于没有取得“四证”的合同,施工合同的效力如何认定,最高院及地方高院已给出明确规定,具体条文间虽有所差异,但总体思路是较为一致和明确的:(1)在发包人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续时,与承包人签订的建设工程施工合同无效。(2)但在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的,应当认定合同有效。(3)同时,发包人未取得土地使用权证和建筑工程施工许可证的,不影响施工合同的效力。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定:建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。


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